[칼럼] 부동산 시장의 인구편중과 공급시장의 문제

[칼럼] 부동산 시장의 인구편중과 공급시장의 문제

▲영토학자 장계황 박사(한국역사영토재단 이사장). ⒞시사타임즈

 

[시사타임즈 = 장계황 박사] 연일 부동산문제가 사회 주요 쟁점으로 떠오르고 있다. 이것은 단순히 의식주에 관한 문제가 아니라 한국 경제의 뿌리를 흔드는 문제이며, 부익부 빈익빈의 사회 현상에 대한 문제이다. 매 정부가 탄생 할 때 마다 부동산만은 꼭 잡겠다고 다양한 정책을 내 놓으나 백약이 무효한 시장이 바로 부동산 시장이다. 그 원인을 살펴보면 정책이 잘못된 것이 아니라 한국 사회의 주거시장구조가 그렇기 때문이다.

 

 

말은 제주로, 사람은 서울로

 

우리 속담 중에는 ‘말은 태어나면 제주도로 보내고, 사람은 서울로 보내라.’ 라는 말이 있다. 지금 우리나라 인구의 약 절반이 수도권에 살고 있다. 너도나도 먹고 살기 위해 청년기가 되면 서울로 올라오기 때문이다. 서울을 포함한 수도권은 경제의 산실이요, 정보의 창고이며, 권력과 자본의 중심지이기 때문이다.

 

모든 경제의 원칙도 그렇지만 부동산 경제에서 가장 중요한 것은 수요와 공급의 관계이다. 수요 시장은 위에서 말했듯이 수도권에 몰려있는 사회편중구조이다. 공급시장이 필요로 하는 곳은 사실 수도권이다. 그러나 공급시장을 분석해보면 토지시장의 토지공급 한계가 문제로 작용한다. 주거시장의 가장 기본적인 원자재가 바로 토지시장인데 토지시장은 공급에 한계를 가지고 있다는 것이다. 즉 원자재가 무궁무진하지 못하고 한계를 가진 시장에서 수요가 몰리게 되면 공급 부족으로 가격이 오를 수밖에 없는 구조라는 것이다. 수도권에는 집을 지을 땅이 없다는 것이다.

 

이렇기 때문에 주거시장에 있어 원자재시장인 토지시장의 공급한계로, 주택시장은 공공재로 다루어야 한다는 점을 먼저 이해해야 할 것이다. 단순히 주거시장을 시장논리에만 맡겨 둘 수 없는 문제가 공급시장의 한계 때문인데, 그러다 보니 우리나라 뿐 아니라 대부분의 나라에서 주거시장에 대해서는 규제와 부양책을 정부가 직접 관장하는 경우가 많다.

 

 

수요시장 분산을 통한 장기적 대책 필요

 

주거시장에서 문제가 수도권의 공급한계가 있다면 답은 간단하다. 수도권에 수요를 지방으로 분산해야 하는 것이다. 그러나 현실적으로 인구는 수도권으로 몰리는 현상이 절대적이다. 이는 수도권으로 진입해야 주류로 인식되고, 경제, 교육, 문화, 행정, 권력 등 모든 부분에서 수도권 쏠림현상이 이런 요인을 인지하기 때문이다. 지금 부터라도 이런 부분을 과감하게 억제정책으로 나아가야 할 것이다. 예산 안분에 있어서 지방에 과감하게 투자를 하고, 경제문제에 있어서도 대기업 본사의 지방이전과 더불어 특히 금융기관 본점을 지방으로 이전하여 인구분산 정책에 부합하는 정부정책이 필요하다. 서울대 등 주요 사립대학도 지방이전을 적극 검토하여야 하며, 상대적으로 지방에 문화, 행정, 권력 등의 기관이전과 적극적 투자를 통하여 수도권의 주거수요를 분산하여야 할 것이다.

 

많은 사람들이 세종시에 행정청을 모두 이전을 하였는데 서울 집은 그대로 두고 주말부부로서 행태를 가지기 때문에 효과가 적다고 항의한다. 그러나 그렇지 않다. 이제 겨우 10년 정도 되었는데 1세대가 지나는 30년이 되어야 정착이 된다. 당연히 자녀들의 교육 문제 등 여러 사정으로 세종시로 이사를 가는 것이 쉽지 않다. 그러나 지금부터 들어오는 공무원들은 세종시에 자리를 잡아 살림을 시작하게 된다. 이런 것이 정착되려면 개략 30년은 걸린다.

 

지금 우리사회는 향후 30년 뒤를 위해 또다시 수도권 인구분산 정책을 감행해야 한다. 과감하게 청와대와 국회 등 정부의 주요 시설을 세종시로 옮겨 서울은 경제도시, 세종은 행정도시로 만들고 부산, 대구, 광주, 인천은 지방거점도시로 적극적 지원을 통하여 인구분산정책을 지원하여야 한다. 노무현정권의 가장 큰 정책이었던 기업도시와 혁신도시가 안착 할 수 있는 지원이 절실히 필요하다. 이는 단기처방이 아닌 장기적 관점에서의 정책인 것이다. 부동산은 절대 하루아침에 정책으로 성공 할 수 없다.

 

 

공급시장 규제완화와 적재적소 대응방안

 

주거시장의 왜곡은 노태우 정부시절 최초로 만들어지게 되는데 이는 베이비부머 세대가 결혼을 하면서 만들어진 가구분화 시장의 문제 때문이었다. 이래서 나온 정책이 200만호 주택건설 정책인데 이후에도 우리사회는 연간 50만호의 주택 공급이 꾸준히 요구되었으나 이명박 정부 시절은 국제금융위기로 가격하락 시장이 형성되면서 한국경제 전반의 문제로 연결되기도 하였다. 즉 우리나라 주거시장의 실질적 주인은 금융기관인 것이다. 가격 하락은 공급시장의 부실로 이어지면서 건설시장의 급락을 가져오고, 이는 금융시장의 몰락을 가져오게 되면서 경제 전반에 영향을 미친 것이다.

 

가장 왜곡된 시장을 만든 정부는 노무현 정부시절의 공급정책이었다. 강남 집값이 하도 오르다 보니 제2의 강남을 만들어 공급시장에 활로를 만들어 보자는 정책이었다. 바로 판교 신도시 건설 사업이었다. 강남 같은 신도시를 만들어 공급시장을 늘리게 되면 수요충족이 될 것으로 보았으나 역 현상으로 가격상승 시장이 형성되어 빈부의 격차가 더욱 벌어지게 된 것이다. 부동산 정책의 역사적 인과 관계를 본다면 수도권의 그린벨트 해제는 절대 답이 되지 못한다. 이미 이명박 정부 시절 그린벨트를 해제하여 반값아파트인 보금자리 주택을 공급했으나 일부 사람들에게만 특혜가 돌아가는 왜곡된 시장이 형성되어 실패한 정책인데 현 정부가 그 사례를 다시 인용하려 했을 때 깜짝 놀랐다.

 

지금의 공급시장은 적재적소가 요구 된다. 청년들이나 일자리를 원하는 국민들은 수도권 중심부에 자리 잡을 수 있도록 공공지원임대아파트 공급이 절대적으로 요구된다. 수도권 내에서 일반 공급을 줄이고 공공지원 임대아파트를 공공중심에서 공급하여 안정된 신혼살림이나 청년들이 거주 할 수 있게 해야 한다. 또한 퇴직자를 위한 맞춤형 주거공간은 귀농귀촌 주거지역을 적극 활용하여 공급하여야 할 것이다. 그리고 기업도시와 혁신도시에 집중 공급을 하여 수요자 이전을 할 수 있는 정책적 지원도 필요하다.

 

 

시장을 알아야 부동산이 잡힌다.

 

우리사회의 통계를 보면 주거시장의 자가보급율과 자가점유율이 수도권 중심으로 보면 약 50%이다. 정책적으로 가장 정책을 내 놓기 가장 어려운 비율인 것이다. 무주택자와 점유자가 반반이다 보니 오라도 걱정이고 내려도 걱정인 시장이다. 그러나 한 가지 분명한 것은 주택은 거주목적이 되어야 하는데 투자의 목적이 되어서는 안 된다. 주거문제는 인간이 살아가는데 가장 기본적인 복지문제이다. 절대 재테크의 수단이나 투자목적물이 되어서는 안 되는 것이다.

 

1가구 1주택 이상의 다가구를 소유하고 있는 분들은 주거복지 차원에서 사회 전반을 위한 시각을 가져 보시기 바란다.

 

覺永堂 學人

北村 장계황 / 行政學博士

韓國歷史領土財團 理事長

 

 

※ 이 기사는 시사타임즈의 공식입장이 아닌, 필자의 견해임을 밝힙니다.

 

 

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