[ 9.1 부동산 대책 발표 ] 재건축 규제완화 통해 주택시장 회복 도모

[ 9.1 부동산 대책 발표 ] 재건축 규제완화 통해 주택시장 회복 도모

 

[시사타임즈 = 탁경선 기자] 정부는 당정협의를 거쳐 9월1일 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 확정·발표했다.

 

국토교통부는 9.1 부동산 대책을 발표하며 “최근의 매매시장은 큰 틀에서는 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황이다”면서 “이에 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화하여 주택시장의 활력을 회복해 나가기로 했다”고 밝혔다.

 

이어 “서민 주거안정을 위해 우선 매매시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환하여 전월세 시장의 안정을 도모하고, 공공부문의 역량은 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화에 집중하되, 재정여건 등을 고려하여 민간의 임대시장 참여도 적극 유도해가기로 했다”고 덧붙였다.

 

주택시장 활력회복을 위해 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 과도한 부담완화, 주택 공급방식 개편을 추진하기로 했다. 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.

 

 

재정비 규제 합리화…부담 완화 및 추진절차 간소화

 

첫째, 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다.

 

둘째, 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화(예:15%→40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다. 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정한다. 현재 재건축 안전진단 기준은 구조안전성(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%) 등이다.

 

셋째, 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다.

 

넷째, 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다. 다만, 시공사 선정과정의 투명성을 위해, 지자체가 시공사 공사비 등을 공시

 

다섯째, 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화한다. 세대수 기준 의무비율은 수도권 20%→15%, 비수도권 17%→12%로 낮춘다. 단, 세입자용 임대주택 부족시에는 지자체장이 5%p까지 상향가능하다.

 

여섯째, 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화한다.

 

아울러, 재정비 사업증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 사업시기를 조정해나갈 계획이다.

 

 

청약제도 개편…유주택자에게도 청약기회 늘려

 

청약제도는 과거 주택이 절대부족한 시기에 도입되어 청약기회가 무주택자에게 집중되어 왔으며, 형평성을 강조하여 관련제도가 지나치게 복잡해 일반국민이 이해하기 어렵다는 지적이 있어왔다.

 

이제는 주택의 절대적 부족문제가 해소되었고, 자가주택 보유수요가 높지 않다는 점에서, 실수요자인 경우에는 유주택자에게도 청약기회를 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기쉽게 단순화하고자 했다.

 

첫째, 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 ’17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 한다. 현행은 민영주택 중 85㎡초과는 100% 추첨제이나, 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제 적용 중(나머지 60%는 추첨제)이다.

 

둘째, 민영주택에 적용되는 가점제를 개선한다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안하여, 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지한다. 또한, 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡이하·공시가격 7천만원 이하에서 전용 60㎡이하·공시가격 1.3억원(지방은 8천만원) 이하로 완화한다.

 

셋째, 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차를 단순화한다. 국민주택 입주자 선정절차를 13단계→3단계로 축소한다.

 

넷째, 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다. 현재 청약예치금은 지역·면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경 가능(규모 상향시에는 추가로 3개월 대기)하다.

 

다섯째, 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용한다.

 

여섯째, 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개**→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)한다.

 

 

국민 및 기업의 과도한 부담완화

 

기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다. 지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예:총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 ’15년에 법제화도 추진할 계획이다.

 

이와 함께 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다. 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.

 

또 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)를 완화한다.

 

 

주택 공급방식 개편…중소규모의 택지개발 유도

 

기 개발한 공공택지 여유물량이 충분하고, 주택에 대한 수요가 변화하고 있는 점을 감안하여, 대규모 택지공급이 아니라 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도할 방침이다.

 

첫째, 대규모 택지 공급시스템인 <택지개발촉진법>을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다. 택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.

 

둘째, 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다.

 

셋째, 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양한다.

 

탁경선 기자(sisatime@hanmail.net)

 

 

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